观点网 2025年这个春天，国内商业地产版图上涌现了一股不太寻常的活力。

　　与一线、新一线城市趋于饱和、竞争白热化态势形成鲜明对比，一股强劲的开业潮正席卷广袤的低线市场。

　　今年第一季度，低线城市（主要指三四线城市及部分发达县级市）商业项目开业表现十分活跃，这些地级市乃至更下沉的城市，过去并非商业品牌布局的首选区域。

　　尤其在西部腹地的贵州、云南和广西，爱琴海集团、世纪金源、融创商业等商管企业均有项目开业。

　　包括黔东南凯里东方爱琴海购物中心、西双版纳爱琴海购物中心、黔东南凯里凯旋奥特莱斯、毕节方圆荟·樽憬财富广场，以及崇左融创ins park等。

　　商业的“毛细血管”向县域和地州生长，这似乎诠释了下沉市场的巨大潜力和爆发力。但低线城市商业市场，真有想象中那么广阔吗，还是甜蜜与苦涩并存？事实上，并不是每一个企业都能走过这道“窄门”。

　　以今年1月份开业的崇左融创ins park为例，该项目是融创商业“ins park”产品线首次布局广西，也是首次在低能级城市落地，它的表现和未来又会是怎样呢？

　　资料显示，崇左融创ins park总建筑面积8.8万平方米，前身为崇左首家大型商业体——崇左万象汇，2020年12月开业，为华润万象生活商业华南大区项目。

　　它也是“华润系”继南宁万象城、桂林万象城、柳州万象城之后，在广西落子的第四个商业项目。

　　按照当时宣传文件，崇左万象汇开业有利于“改变老旧街区零散售卖的商业环境、打破崇左‘零大牌’的困境”。

　　崇左万象汇也确实为这座中越边境小城带来了不少首店品牌。据了解，项目引进品牌超100个，其中60%为崇左首店。

　　然而，近年来越来越强调经营质量的华润，陆续推动处理一些成效不高的商业项目，崇左万象汇似乎成为被处理的对象之一。

　　在运营4年后，华润万象生活团队选择退出。业主方崇左城建集团旗下崇善商业管理有限公司寻找替代者，有意往下沉市场走的融创商业受到青睐。

　　融创是于2024年12月初介入，其后不久与崇左城建集团签署轻资产运营合作协议。翌年1月18日，崇左万象汇随即换标改造为“崇左融创ins park”重新开业。

　　从签约到项目开业用时不足1个月，意味着融创接手之后，基本是依靠项目此前的硬性条件进行惯性经营。

　　据了解，融创商业进场后，项目原有的花山岩画及壮锦等非遗元素设计没有变动，仅投入约3600万元进行品牌转换与空间改造，在租户上做了一定的焕新，签约麦当劳、霸王茶姬、网鱼电竞、西北颂、DOKA狗咖等10家首进品牌。

　　崇左万象汇开业官宣签约的主要品牌门店，融创接手后大体得到保留，例如APPLE授权专营店、星巴克、小米之家、华为授权体验店、肯德基、韬智书店、中影环球影城、名创优品、亨得利眼镜、小骆马儿童乐园、NIKE、食在鲜铺（广西首家）等。

　　在2020年崇左万象汇开业期间，项目当时的运营团队就曾结合崇左“中国糖都”概念，推出“出色万象 糖趣绽放”主题活动，打造关于糖和甜蜜的的多个主题演出和展览，推出了由50万颗糖果打造的糖果博物馆，以及结合知名IP小熊软糖的中庭美陈装饰。

　　崇左融创ins park团队也延续相同思路，将项目定位为“商业零售链接文化文旅与地方特色”。

　　据崇左融创ins park公众号显示，项目在传统的元宵节、二月二、三月三、清明节等公众假期均有推出相应的活动和补贴。

　　在广西传统三月三节日，该项目就自3月29日至4月6日策划了“Ai科技秀、篝火狂欢、壮乡美食、山歌对唱、木棉组合、快乐大圩”等一系列活动，同时还就“三三嗨购节”发放了多种团购券、美食券以及购物折扣优惠。

　　而在清明小长假，崇左融创ins park也举办了民族机甲秀、篝火音乐节X木棉组合（壮族山歌乐队）、崇左！次元大会等主题活动。

　　除传统节假日外，项目也不间断穿插一些如明星音乐节、小马宝莉舞台剧、香港明星足球赛等文旅活动，以求吸引并聚集更多人气。

　　融创商业带“ins park”产品线走进崇左，本身是一次对下沉市场试验。

　　该商管公司的起步，源于融创中国2020年前在商业领域大规模的收购动作，尤其是2017年7月收购万达文旅，2019年11月收购云南会展，让融创快速建立起以“茂”系项目为主轴的商业体系。

　　自2021年开始，融创商业开始以轻资产为主的模式进行市场开拓，并逐渐发展出融创茂、ins park 、融创精彩天地、非标产品后海商业街的“3+X”产品线。

　　其中，ins park产品线被定义为“都市娱乐商业新场景，家庭欢乐社交生活目的地”。该产品更注重娱乐化和社交化元素的融入，以及对地方文化的挖掘和融合，目标客群主要是城市中的年轻家庭、商务白领和单身青年群体。

　　从区域、城市布局上，融创商业也并未拘泥于一线、新一线城市，而是选择将市场下沉。

　　广西是融创商业去年以来的布局重心，2024年内开业的2个第三方拓展项目，全部位于广西，包括5月签约的路桥融创茂、11月落地的南宁广路融创精彩天地。

　　站在融创的角度，崇左离省会南宁较近，与南宁经济、人员交流较紧密，是ins park产品线落地的理想地。而且最难的品牌引入，华润已经帮融创做了“兜底”。

　　崇左融创ins park的商业体量也较小，更易于操作，但亦面临低线城市商业的普遍问题。

　　事实上，崇左融创ins park是ins park产品线首次在低能级的城市落地。

　　资料显示，融创商业目前有两座融创ins park成功开业并运营，分别是位于江苏淮安和广东东莞的淮安国联·融创ins park和东莞融创ins park。

　　其中，淮安国联?融创ins park是融创商业与淮安国联集团合作项目，坐落于淮安主城区核心商圈，建筑面积14.4万平方米，于2023年1月开业。

　　东莞融创ins park是融创商业与东莞伟柏实业、东莞淳鑫置业签约的轻资产项目，位于东莞厚街康乐商业街北段，总体量15万平方米，2023年6月开业。

　　除此之外，融创商业也有数个据传筹开或有可能进驻的项目，包括杭州融创ins park、沈阳融创ins park和六安融创ins park。

　　资料显示，淮安位于江苏省中北部，地处长江三角洲地区，是苏北重要的中心城市，南京都市圈紧密圈层城市，属于三线城市；东莞则是粤港澳大湾区重要节点城市，是拥有万亿GDP、千万人口的新一线城市。

　　2024年崇左全市GDP增长较快，增速6.0%位居全自治区第三，但GDP总量较低录得1312.86亿元，属于五线城市体量。

　　同年，据抽样调查结果显示，崇左常住人口204.61万人，比2023年少1.51万人，呈持续下降的态势，其中城镇常住人口96.74万人。

　　而在崇左融创ins park所在的江州区内，常住人口仅为43.38万人。至于其他区县，例如常住人口第二多的扶绥县，其离南宁市区明显更近，更方便前往省会消费。

　　除此之外，崇左本地客群虽有品牌持续升级的愿望，但后续中高端品牌入驻的积极性可能并不会太高，这就要看融创商业团队能在运营上做多少努力。

　　目前值得高兴的是，项目开业不足半年，依靠高频率补贴和活动维持了不错的人气。

　　对于一个低线城市商业来说，长期运营成本拔高之下，回报如何还有待观察，毕竟项目也正面临竞争。

　　崇左融创ins park位于崇左城南新区，崇左新城区边缘地带，周边主要有崇左市职业技术学院、广西民族师范学院、崇左幼儿师范高等专科学院等学校，以及崇左市体育中心、金龙湖都市休闲公园等运动场所，学生成为项目的主要客源之一。

　　其中一部分客源被周边糖业文旅创意产业园、太平古城、崇左中心步行街、汇豪城等分流。

　　同时，崇左融创ins park也面临崇左爱琴海购物公园的直接竞争。该项目体量达到16万平方米，宣传带来了崇左首家大型新能源充电站、室内恒温泳池健身中心、崇左首家IMAX巨幕影城等更丰富设施。IM平台IM平台