2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

　　值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

　　2026上半年，线下服务消费成为内需增长的核心支撑，一线城市零售供应呈现分化，政策重心转向服务消费长期培育与商业资产盘活。零售物业大宗交易两极分化，行业加速从重资产扩张转向轻资产运营，资产质量成为交易的核心“关切”。

　　在行业收缩的周期下，企业营收呈现明显分层，头部商管企业实现逆势增长，持有型企业展现出较强的经营韧性。企业正通过细分产品线补齐市场空白，并以轻资产输出加速盘活存量低效资产，多场景复合商业成为主流。

　　项目运营层面，标杆零售项目整体出租率处于高位，核心资产稳定性较强，商业招商逻辑已转向客群分层精准匹配与垂直主题场景打造。高端项目主打首店与沉浸式体验，中端项目通过铺位重构提升租金坪效，数字化运营已成为头部企业的标配。

　　消费赛道则呈现明显的周期分化与结构性增长特征，品牌依托赛道细分、模式升级、并购出海实现突围。餐饮赛道下沉与海外成为新增量，服饰赛道专业户外细分功能性品牌领跑增长，黄金珠宝的消费逻辑转向悦己消费。

　　国内电商进入存量博弈阶段，头部平台转向细分场景深耕，其中即时零售竞争白热化，赛道边界持续拓宽。跨境电商则保持高增长势能，行业逐步从低价铺货向品牌化运营升级。

　　REITs方面，2026年商业不动产REITs申报发行热度高涨，“消费+商业”REITs已达34只，实现全业态覆盖。二级市场表现明显分化，奥特莱斯类资产因稀缺性与现金流稳定性获得市场溢价，传统百货、购物中心类资产面临估值回调压力，未来股价驱动力将更多来自底层资产的内生增长。

　　2026上半年，国内节假日消费复苏态势明确，五大法定假期客流、销售规模稳步提升，线下实体商圈、生活服务消费成为市场增长的核心支撑。

　　以五一假期为观测样本，商务部数据显示，步行街等核心商圈人气足，5月1日至4日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长5.0%、5.3%。

　　国家税务总局增值税发票数据也显示，五一假期消费活力迸发，消费相关行业销售收入同比增长14.3%，反映了消费潜力进一步释放。

　　从交通出行数据来看，多数节假日的铁路、公路、民航、水路的客运量均保持同比正增长，如五一假期铁路流动量达1.06亿人次，同比增长4.60%。庞大的人员流动规模反映了民众探亲访友、休闲旅游的消费意愿依然强烈，国内大循环的消费活力稳步释放。

　　公路流动量在所有节假日中均占据绝对主导地位，且保持正增长，背后反映出“微度假”、周边游、自驾游等短途消费需求庞大且具有韧性，消费者更倾向于灵活、自由的短途休闲方式。

　　分业态来看，消费者对文体活动较为青睐，文化服务、体育服务销售收入同比分别增长42.3%、44.1%，其中包括演唱会在内的文艺表演、体育健身服务同比分别增长41.7%、50.2%。

　　餐饮消费市场同样呈现良好态势，不少地方推出特色餐饮活动，带动餐饮销售收入同比增长31.4%，其中小吃服务、酒吧茶馆服务销售收入同比分别增长41.6%、51.5%，正餐服务同比增长26.8%。

　　商品消费提质升级热度也在持续上升，综合零售销售收入同比增长12.4%，其中超市等线下零售通过优化消费场景提升需求体验，带动销售收入同比增长15.6%。

　　品质类商品消费增势良好，化妆品、金银珠宝、工艺美术品需求旺盛，销售收入同比分别增长55.8%、28.8%和57.4%。

　　零售商业市场方面，2026第一季度，上海零售市场共录得14万㎡新增供应，但由于新项目入市采取分阶段开业策略，整体开业率仍处于爬坡阶段，季度内全市净吸纳量录得3.4万㎡。

　　北京、广州、深圳则录得零新增，核心一线城市供应“缺席”。与之相对，部分二线城市需求强劲，成都在无新增供应的情况下，存量项目去化强劲，吸纳量达4.9万㎡，市场需求旺盛。

　　空置率层面，7个样本城市的核心板块正经历品牌更迭与业态结构调整，导致短期空置率与招商面临一定压力，去化周期延长，空置率在4-10%的区间内。

　　不过，核心商圈的品牌入驻需求持续存在，客流承载力仍处于高位。季末上海购物中心首层租金虽环比下跌0.6个百分点，但报每天每平方米30.9元，为样本城市中最高。

　　政策支持层面，可以看到，政策重心由实物消费刺激转向服务消费长期培育，服务消费成为扩内需的核心抓手。

　　2026年4月，商务部等9部门印发的《服务消费提质惠民行动2026年工作方案》，不再单一发放补贴，而是打造沉浸式、一站式消费场景，拉动复合消费如文旅+演出+餐饮夜间联动，推动消费结构进一步向体验型、服务型转型。

　　商务部、住建部、文旅部、市场监管总局4部门联合办公厅同样于4月发布第二批全国零售业创新提升试点城市申报工作通知。

　　政策核心目标是盘活闲置低效商业资产、推动实体零售数字化、丰富消费新场景，持续扩大内需、提振服务与商品消费。

　　入境消费配套政策也在持续完善，离境退税体系的标准化、线上化，正推动国内商业从服务境内消费者向“双向内外消费市场”拓展。

　　商务部、海关、税务等六部门联合发布的退税优化举措，通过简化查验、异地退税、无纸化办理，降低境外游客购物退税的时间成本，拉长旅游消费链条，提升零售、文旅、餐饮综合收入，并鼓励商圈、步行街、老字号布局退税业务，拓展境外客群。

　　大宗交易方面，2026上半年零售物业大宗交易两极分化特征凸显。一方面，在多元资金进场下，优质成熟商业资产交易活跃。典型案例如上海颛桥万达广场20.48亿元成交，买方为浙商金汇信托旗下苏州新联，单价1.4万元/㎡，项目开业8年，属于成熟运营商业项目，能持续产生稳定的租金现金流。

　　另一方面，不良资产持续流拍，市场资本被多重接盘隐忧劝退。典型案例如上海奉贤富力万达广场二次处置遇冷，2021年底因富力资金链断裂全面停工，仅完成主体结构，外立面、内部装修全部未完工，无任何租金收益，续建需近10亿投入。

　　值得一提的是，在房企为化债出售核心商业资产之际，现有合作方接盘的不在少数。如富力、合景泰富同步出售广州珠江新城标杆综合体天汇广场全部股权，最终以1.6亿元初始对价转让给新鸿基地产全资子公司，交易完成后新鸿基100%持股，该项目此前由富力、合景及新鸿基三方合力开发。

　　整体来看，房企战略统一转向轻资产，万达、富力、宝龙、合景泰富等加速出售重资产，通过股权出让、资产托管缓解债务压力，行业继续告别重资产扩张模式，迈向轻资产。

　　资产质量则成为交易成败的核心“关切”，运营成熟、区位核心、现金流稳定的商业资产具备持续流动性，烂尾、高负债、远郊、大体量未完工项目无人接盘，折价、法拍难以成交。

　　市场收购主体取向也较为清晰，信托资金偏好标准化成熟购物中心，保险资金、港资房企长期持有核心城市高端综合体。

　　行业收缩周期下，企业营收、租金收入显著分层，运营能力与模式韧性成为业绩的分水岭。14家样本企业中，8家录得收入同比增长，6家录得下滑。

　　华润、招商和新城收入增幅较高，这类企业过去一年持续开业新项目，并通过轻资产托管输出扩大管理规模，实现租金收入的增长。

　　恒隆、太古虽同样实现增长，但涨幅相对较小，这类企业主要依靠上海等地的标杆高端商场维持租金基本盘，新增项目稀缺，收入难以实现大幅增长。

　　分企业类型来看，头部商管依靠第三方外拓驱动，逆势实现营收高增长。华润万象生活购物中心业务收入同比增长超13%，依托第三方轻资产外拓+母公司优质储备，现有项目稳健运营，同时新项目持续开业，带动收入增长。

　　不过随着轻资产边际效益递减，区域型商管增长承压明显。宝龙商业依托标准化复制实现扩张，但受三四线城市消费疲软、行业整体租金下行的影响，轻资产扩张的收益持续降低，营收出现小幅下滑。

　　头部持有型企业在行业周期下则展现出较强的韧性，龙湖集团2025年商业收入112.1亿元，同比增长4.0%，截至2025年末运营99座商场，总建面1050万㎡，整体出租率稳定在96.8%，经营韧性突出。凭借轻重资产并举的扩张模式，大悦城控股同样在周期波动中实现了增长。 “大悦城”与“大悦汇”两条线，覆盖新一线、二线核心城市年轻消费客群，2025年购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%，客流4.49亿，同比提升22.7%。

　　分项目类型来看，以高端商业见长的企业中，恒隆地产和太古地产表现相对突出。2025年，恒隆内地商场租金收入48.71亿元，同比重回正增长1%，租户销售额同比上涨4%，整体出租率96%。

　　太古地产内地的零售物业租金收入也同比上升3%至46.28亿港元，应占零售销售额增长7%，表现优于市场，亦较2019年的水平高出65%（不包括汽车销售额），核心增长潜力突出。

　　大众定位商业项目方面，领展中国内地零售、办公室及物流物业录得租金收入15.53亿港元，按年下滑1.9%，零售物业组合的续租租金调整率为-14.3%。

　　值得肯定的是，这类项目仍保持高出租率，领展中国内地零售资产的租用率维持在96.6%的水平，相较上一财年95.9%略有提升。

　　业务发展方面，在业绩收入分化格局持续的背景下，企业正以“主动获取新增业务机遇+深度盘活存量资产”为业务发展主线。

　　为适配不同城市能级、不同圈层客群需求，头部商管企业除全国化复制单一产品线外，还通过探索新产品类型，针对性覆盖高端、中产、年轻群体、家庭客群，补齐细分市场空白。

　　华润万象生活标准化万象体系负责全国规模扩张，此外针对机场、滨海文旅、核心区小体量更新地块等稀缺特殊机遇单独研发新品类，按城市能级、地块属性分层匹配，孵化全新细分品牌矩阵。

　　新城控股除吾悦系之外，上半年也新增双产品线补齐区域及街区商业空白。其中，新悦汇聚焦年轻群体+时尚家庭，主打流动感主题空间，强化首店、亲子、社交打卡场景，适配城区家庭及年轻消费需求；印巷则主打开放式街区产品，植入城市地域文化符号，打造属地化特色街区商业。

　　除全国铺开的头部企业外，部分特色商管企业也瞄准这一机遇。如同熙商业就专注于街区式商业物业投资与运营，街区品牌喜街HEYBLOCK目前通过“自持+销售/产权和治权分离下的统一管理运营”模式，成功打造多条特色街区。代表项目广州南站、亚运城喜街等整体出租率长期保持在95%以上，亚运村喜街的商户续签率更是达到88%，空置补位周期不超过14天。

　　存量盘活则主要以轻资产输出为主，破产烂尾物业、闲置法拍资产、老旧低效存量商业成为行业轻资产扩张的核心标的，行业全面进入存量盘活时代。

　　华润万象生活依托万象城、万象汇、万象天地产品线年集中在华中、华东落地4个轻资产存量项目，核心合作方以各地城投、本土国企为主，主攻城市更新、滨江文商旅、城区闲置综合体三类存量资产，通过差异化定位避免同质化竞争。

　　世茂商娱也以长三角、山东半岛、海峡西岸城市群为基本盘，2026年加速轻资产签约，核心标的为城区闲置商业裙楼、停工写字楼商业配套、经营疲软区域购物中心，走区域深耕的存量盘活路线。

　　新入市项目上，据观点指数不完全统计，2026上半年全国范围内共开业104个零售商业项目（体量≥2万㎡），总体量超880万㎡，主要分布于56个城市。

　　其中，代表性商业企业开出不少典型项目，恒隆的杭州恒隆广场、华润万象生活的厦门万象城二期、新世界发展的武汉K11 Select、星河商置的光明星河COCO City。

　　从开业项目的城市来看，一二线城市是主要供应阵地。如上海是上半年商业项目开业最集中的城市，商业市场扩张力度遥遥领先，作为国内顶级商业枢纽，具备极强的商业增量承载能力与品牌布局吸引力。

　　分别位于长三角、华中区域的苏州、武汉，区域消费力强劲，商业扩容节奏相近，是各自区域内商业新增供应的主力城市。

　　整体上，2026上半年商业开业呈现一超多极、城市群集聚的格局，上海一家独大，长三角整体供应最活跃，各大区域中心城市平稳放量，多数普通城市新增供应收缩，商业扩张进一步向高能级核心城市集中。

　　供应趋势来看，一线、新一线城市主打高端综合体、扩容升级项目，补充奢侈、高端美妆、设计师品牌、户外潮流业态，代表项目如杭州恒隆广场、厦门万象城二期、上海新天地东台里等。

　　二三线及下沉城市则以区域购物中心、社区商业为主，聚焦家庭日常消费、休闲娱乐，代表项目如重庆江津吾悦广场、济南槐荫万象里、武汉江夏万象汇等。

　　存量改造项目更是成为核心增量，大量破产、闲置旧商场通过轻资产改造重新入市，盘活后的低效存量资产成为供应市场的主力军。

　　同时，多场景复合商业成为主流，开放式街区、城市公园、滨水空间、TOD综合体等形态加速融合。不少新入市项目通过多场景联动构建更加开放的复合型商业体系，满足消费者从购物向休闲、社交、体验延伸的多元需求。

　　项目表现方面，观点指数以14个样本城市的22个标杆零售项目为核心观察对象，覆盖一线、新一线、二线城市标杆购物中心、奥特莱斯等多元零售业态。

　　整体来看，绝大多数项目出租率处于97%-100%的高位区间，仅2个项目明显低于样本主流水平，头部优质商业物业空置压力极小，零售核心资产稳定性较强。

　　其中，北京三里屯太古里、成都大悦城、广州凯德广场云尚、上海前滩太古里、上海新天地、长沙金茂览秀城的出租率均逼近100%，这类项目的优势在于具备差异化场景体验、稳定客流，品牌续租和入驻的意愿较高。

　　以广州太古汇为例，该项目出租率实现满租，主要归功于其作为华南标杆重奢Mall，能精准匹配品质、体验型消费需求，构建了积极竞争力的多层次品牌矩阵，是不少品牌在华南开设首店的首选。

　　招商策略上，当前商业招商核心逻辑已全面从粗放式填充铺位、依赖大面积主力店兜底出租率，转向客群分层精准匹配+垂直主题场景集群打造，高端、中端项目各自呈现清晰的分化路径。

　　城市高端标杆项目以首店经济、独家定制门店为核心抓手，集中落地全国/区域独家首店、品牌全球概念店、限量联名独栋旗舰店，并打造奢侈品艺术策展街区、精致城市户外轻度假集群、米其林私宴高端餐饮组团，以沉浸式主题场景锁定高净值客群。

　　区域中端购物中心则弱化大超市、千平影院等低坪效大面积主力店的填充功能，不再将其作为空间占位标配，并对原有上千方大铺进行分割重构，主力导入100–300㎡标准化精品店，按餐饮、潮流零售、亲子生活等细分场景组团布局，提升业态丰富度与整体租金坪效。

　　分业态来看，餐饮方面，高端项目餐饮以精致正餐、米其林、精品咖啡、餐酒馆为主；中端项目则以中式简餐、特色小吃、新式茶饮、平价火锅、夜宵酒馆为主，打造集中美食街区作为流量发动机。

　　零售方面，高端项目独栋、跨层大店成为亮点，通过限定款、专属服务强化商圈高端定位，制造市场话题，如北京三里屯形成国内重奢核心高地，落地包括迪奥之家、蒂芙尼旗舰店、LV之家在内的8大高端门店。

　　运动服饰特别是高端户外细分赛道，更成为项目招商的重点。不少项目引入始祖鸟、北面、迪桑特、可隆、Salomon 萨洛蒙、On 昂跑、HOKA、Mammut 猛犸象等国外高端户外品牌，匹配高净值中产、轻奢年轻客群，填补户外生活方式空白。

　　如深圳湾万象城打造独栋高端户外街区，集齐始祖鸟、迪桑特、KOLON、萨洛蒙全系列旗舰店，配套户外露营装置、城市徒步主题策展，形成商场标志性打卡场景。

　　此外，AI数字化运营全面铺开，成为头IM股份有限公司部企业标配。恒隆地产“小隆AI助手”是商场C端顾客助手，由恒隆地产自研，2026 年2月落地无锡恒隆，依托大模型搭载微信小程序，覆盖停车查询、店铺导航、会员服务、活动预约、投诉反馈全场景。

　　其主要服务高端到店消费者，提供7×24小时虚拟礼宾导购，匹配奢侈品高端客群服务需求，上线下半年全国所有恒隆商场全覆盖。

　　华润万象生活“万象 AI 管家”则搭载在「万象城」APP、小程序，覆盖全国所有万象系商业，主要基于大数据分析用户消费习惯，实现会员精准营销、业态布局优化，为商户输出精细化经营建议。

　　上述应用依托集团自研万象云AI大模型打通场内智能安防、客流监测、能耗管控后台，AI 视频算法可实时识别人群聚集、设备故障、消防隐患，安全事件响应效率提升八成；同时自动拆分会员分层标签，针对高净值客群推送私享展售、限定沙龙。

　　2025年数据显示，AI精准营销带动商户同店销售平均提升14%，商场整体能耗成本下降17%。

　　总体来看，头部企业均坚持自研大模型与自有数据底座建设，严控用户消费、场内客流核心数据资产，减少对第三方通用AI平台依赖，同步推进AI数字人、智能巡检机器人、客流预测算法迭代升级。

　　连锁餐饮领域，头部企业盈利韧性突出。海底捞2025全年营收427.55亿元，同比增长1%，依托全国一体化供应链布局、标准化门店运营体系与成熟的服务体系，在行业波动中维持稳定。

　　与之形成对比的是，呷哺呷哺2025年营收37.89亿元，同比下滑20.3%，叠加食材、人力、租金成本持续上涨，整体承压明显。

　　休闲餐饮中，新茶饮赛道成为行业增长主力，平价茶饮规模化优势凸显，出海溢价能力持续提升，业态从单一茶饮售卖向“茶饮+文创、茶饮+咖啡”复合场景升级。

　　蜜雪冰城稳居行业规模榜首，2025全年收入335.6亿元，同比增速35.2%，其在国内持续深耕下沉市场，门店覆盖广度、密度均处于行业领先。同时，品牌落地南京2000㎡全球旗舰店，打造茶咖+文创IP复合经营业态，预计单店年引流200万人次，实现场景价值与品牌势能双重升级。

　　古茗聚焦下沉市场精准发力，2025年营收增速达46.9%，位列全茶饮赛道增速首位，凭借高性价比产品、密集的县域门店布局与精细化区域运营，扩张势能强劲。

　　国风茶饮出海表现也较为亮眼，霸王茶姬全球化布局成效显著，目前已覆盖东南亚、美国、韩国等8大海外市场。2025年归母净利润虽大幅下滑，但最新的2026年第一季度整体GMV79.18亿元、营收35.46亿元，海外GMV同比增幅接近140%，韩国门店实现产品溢价销售。

　　咖啡赛道上，大钲资本完成雀巢蓝瓶咖啡全球门店资产收购，雀巢保留咖啡豆、胶囊、即饮快消核心业务。蓝瓶咖啡定位高端精品咖啡，全球布局约150家门店，国内聚焦上海、深圳、杭州等高线家核心门店。

　　瑞幸咖啡则凭借极致规模化扩张持续领跑大众咖啡赛道，2025全年净收入492.88亿元，同比增长43%。虽然市场份额持续提升，但盈利端承压明显，第四季度净利润5.18亿元，同比下降39.1%，配送成本、原材料涨价、门店租金上涨持续侵蚀企业的利润。

　　2026年第一季度，瑞幸延续扩张态势，单季净增门店2548家，全球门店总量突破33596家，月均交易客户达9309万，同比增长25.3%，用户规模持续扩容，但现阶段成本精细化管控、盈利效率提升，成为品牌的核心经营课题。

　　随着健康运动消费常态化，专业户外、细分功能性服饰增速领跑。高端户外细分赛道凭借高客单、高毛利、强品牌壁垒，成为企业利润增长的核心引擎。

　　国产运动服饰龙头安踏体育凭借多品牌、全品类布局实现稳健增长，2025全年营收达802.19亿元，同比增长13.3%，营收规模首次突破800亿。

　　企业依托FILA、亚玛芬、PUMA等多品牌矩阵，全面覆盖大众平价、中端时尚、高端户外全价格带，有效对冲单一赛道波动风险，抗周期能力显著优于单品牌服饰企业。

　　其中，专业户外与高端运动品牌为集团增长最快的引擎，2025年营收170.0亿元，同比增长59.2%，毛利率常年保持在70%以上。

　　分品牌来看，迪桑特（DESCENTE）2025年营收首次突破100亿元，成为集团继安踏、FILA后的第三个百亿级品牌，同比增长超35%；可隆（KOLON SPORT）2025年营收也突破60亿元，同比增长近70%，成为集团年内增速最快的品牌。

　　海外高端运动服饰品牌同样聚焦细分赛道深耕，凭借高毛利单品、精细化直营模式、极致终端体验，构筑品牌溢价壁垒。

　　Lululemon深耕瑜伽运动细分场景，精准匹配都市人群健康运动消费需求，2025财年营收105.88亿美元，同比增长10.07%；净利润18.15亿美元，同比增长17.09%，净利润增速远超营收增速，充分体现细分高端赛道的高盈利优势。

　　品牌坚持全直营模式，严格把控产品品质、门店服务与终端体验，并持续强化高端品牌认知，具备一定的品牌溢价能力。

　　整体来看，服饰行业未来竞争将聚焦细分功能创新、品牌矩阵完善、终端运营精细化三大核心方向。

　　当前，黄金珠宝行业消费逻辑发生根本性转变，除传统婚庆刚需消费外，年轻群体悦己消费、情绪消费全面崛起，黄金成为年轻人主流“情绪货币”与轻质投资载体。

　　行业商业模式也同步迭代，摆脱传统按克计价的低价内卷模式，逐步转向一口价销售+定期动态调价的新模式。

　　部分企业依托古法工艺、知名IP联名、轻量化设计工艺，实现产品价值与金价脱钩，行业逐步从“金价盈利”向“工艺溢价、品牌溢价”转型。

　　其中，高端工艺黄金赛道增长爆发，头部品牌凭借文化壁垒、高工艺门槛实现业绩翻倍增长。老铺黄金作为高端工艺黄金代表企业，聚焦东方古法黄金工艺，主打高端送礼、收藏市场，门店精准布局高线城市核心商圈。

　　该品牌2025全年营收273.03亿元，同比暴涨221%；净利润48.68亿元，同比增长230.5%，净利率达17.8%，大幅高于行业平均水平。

　　2026年，老铺黄金还开启新一轮产品调价，涨幅区间13.6%-30%，依托独家东方文化赋能、极致手工工艺壁垒，持续巩固高端黄金市场溢价优势。

　　大众黄金珠宝品牌则稳步推进渠道下沉与年轻化转型，实现稳健增长。周大福作为行业大众龙头，2025全年销售额同比增长7%，内地市场销售额增速达8%。

　　发展策略上，其一方面持续深耕下沉市场，挖掘低线城市消费潜力；另一方面聚焦传统文化创新，推出高端国风新品，同时适配年轻消费群体审美，拉动全客群增长。

　　周生生则主打年轻化、轻奢化转型，2025年销售额同比增长6%，通过潮玩联名、轻量化轻奢系列产品精准触达年轻客群，意图打破传统黄金珠宝品牌老龄化标签，实现用户结构优化。

　　奢侈品行业进入增长瓶颈期，传统主力单品、经典系列增长乏力成为头部奢侈品集团普遍面临的增长困境，行业整体告别普涨红利时代，进入结构性调整周期。

　　这也带来了奢侈品行业鲜明的“两极分化”特征，中端奢侈品牌增长疲软、竞争内卷加剧，而聚焦超高净值客群的高端顶奢品牌韧性全面凸显。

　　在经济周期波动中，高净值客群消费需求稳定，这也使得具备较强消费抗风险能力的高端顶奢品牌仍有不错表现，稀缺性、体验感成为顶奢品牌的核心护城河。

　　全球顶奢巨头爱马仕是其中代表，过去一年其展现出极强的行业韧性，2025全年合并收入达160亿欧元，固定汇率下同比增长9%；经常性营业利润66亿欧元，同比增长7%；净利润45亿欧元，同比增长5.5%。

　　该品牌依托稀缺的限量产品、高端线下专属体验活动、私域客户精细化运营等优势，持续锁定高净值核心客群，在全球消费波动周期中始终保持稳健增长。

　　与此同时，行业资本整合热潮持续升温，头部奢侈品集团通过股权合作、品牌收购完善全球布局，贴合本土化消费需求。

　　其中，开云集团深度锚定中国高端消费市场，精准落地本土化战略布局，通过收购本土高端女装品牌之禾母公司ICCF少数股权，意图打破海外品牌水土不服的发展困境。

　　国际老牌奢侈品牌则通过多元资本合作破解增长困境，实现资源互补与渠道破局。乔治·阿玛尼为突破品牌增长瓶颈、盘活存量资源、拓宽全球渠道，出让15%股份给欧莱雅、LVMH、陆逊梯卡三大行业巨头。

　　此次跨界资本合作有望实现多方共赢，欧莱雅为其赋能高端美妆护肤研发与市场化运营能力，LVMH输出成熟的全球高端渠道布局与客群运营体系，陆逊梯卡则补齐高端眼镜配饰的供应链与渠道短板。

　　未来，预计奢侈品行业将持续聚焦品牌整合、本土化适配、高端体验升级三大方向，行业集中度将进一步提升。

　　美妆行业呈现明显的内外分化格局，外资美妆集团依托全品类、多品牌、全球化布局对冲行业周期波动，整体增长稳健。

　　欧莱雅2026年第一季度销售额121.52亿欧元，可比口径同比增长7.6%，四大核心业务板块全线实现正增长，其中专业美发、皮肤美容板块实现双位数高速增长，增长动能强劲。中国市场稳步复苏，下半年有望迎来中高增速增长，持续领跑全球美妆市场。

　　国货美妆大众赛道内卷严重，同质化产品、价格战持续压缩行业利润，单品流量增长红利逐步消退。在此背景下，搭建多层次品牌矩阵、推进高端化转型、布局全球化出海，成为国货品牌突破增长瓶颈的核心路径。

　　毛戈平作为国货高端美妆代表，2026上半年与LVMH系路威凯腾达成深度战略合作，依托对方全球投资网络、成熟海外渠道，正式布局高端美妆海外零售市场。

　　资料显示，路威凯腾深耕全球美妆赛道，布局DR.WU、Eighth Day、ETVOS等多个知名全球美妆品牌，可为毛戈平提供全球化供应链、渠道、品牌资源全方位支撑，助力国货高端美妆打破出海壁垒。

　　本土高端美妆集合店Beauty Choice也凭借差异化的竞争策略稳步扩张，该品牌定位于中高端全品类美妆零售，坚持“千店千面”的精细化运营，并通过大力发展自有品牌来构建核心壁垒，目前自营品类占比已提升至25%。

　　与此同时，Beauty Choice还在积极推进自研品牌的海外布局，尝试将本土美妆零售的审美与运营能力向更广阔的国际市场延伸。

　　大众国货美妆面临增长压力，珀莱雅2026年第一季度营收23.05亿元，同比下降2.3%；净利润同比下降6.05%，业绩小幅下滑。

　　下滑的核心原因在于大众美妆行业同质化价格战持续加剧，单品增长红利消退，同时品牌高端化转型进度不及预期。

　　为突破发展困境，珀莱雅拟以3.51亿元收购花知晓12.55%的股权，完成收购后将持股51%实现控股，通过并购年轻化、特色化美妆品牌，完善多层次品牌矩阵，补齐细分赛道短板，激活全新增长动能。

　　行业整体从“低价走量”向“质价兼备、体验优先”转型，头部品牌通过优化产品结构、升级门店场景、淘汰低效门店，持续提升客单价、复购率与单店运营效率。

　　名创优品的转型升级成效较为显著，2026年第一季度营收56.88亿元，同比增长28.5%，实现高速增长。

　　产品端，其正彻底摆脱低价小商品单一标签，聚焦IP联名、原创设计两大核心方向，与国内外知名IP深度合作，打造差异化特色产品，提升产品的溢价能力。

　　渠道端，则推行精细化门店优化策略，持续关闭低效小型门店，重点布局大面积、沉浸式场景体验店，通过强化线下消费体验提升单店营收，实现渠道质量升级。

　　潮玩赛道上，头部品牌泡泡玛特延续高增长态势，但海内外市场分化明显。2026年第一季度泡泡玛特整体收益同比增长75%-80%，其中国内市场表现较为亮眼，收入同比增长100%-105%，年轻用户消费需求旺盛。

　　但海外市场的增长显著放缓，反映出品牌出海普遍面临短期流量红利消退等核心问题。未来，其需通过本土化产品适配、精细化海外运营实现长效增长。

　　随着传统综合大卖场逐步出清，行业转型升级整体加速。当前形成两大核心迭代方向，一是聚焦社区的硬折扣小店，主打高性价比、高频刚需；二是精品付费会员超市，主打高品质、精选化购物。同时，线上线下融合成为标配，线上渠道全面打通。

　　永辉超市作为传统商超龙头，近年来持续关停低效门店、优化商品结构、精简运营体系。目前来看，成效初显，2026年第一季度成功实现扭亏为盈，初步完成传统商超的转型升级调整，逐步摆脱持续亏损困境。

　　大型商场之外，硬折扣社区超市成为行业热点，互联网巨头加速下沉布局，赛道竞争日渐白热化。京东折扣超市、美团快乐猴、盒马NB超合算三大头部平台持续加码社区折扣赛道，聚焦社区高频消费场景，主打极致低价、精简SKU、快速补货模式，快速抢占下沉社区市场。

　　同时，折扣业态也对企业供应链成本控制、运营精细化提出更高的要求，预计行业盈利门槛将持续提升。

　　会员店则全面打通线上销售渠道，开市客已正式入驻京东开设官方旗舰店，实现线下门店体验、线上全域配送的全域经营模式。

　　沃尔玛中国线上线下融合成效也较为显著，2027财年第一季度中国区销售额达80亿美元，同比增长22.3%，其中线%。

　　整体来看，数字化转型、全渠道布局成为会员商超稳定增长的核心支撑，未来商超行业将持续向折扣化、会员化方向探索升级。

　　电商行业迈入新阶段，2026 年上半年各大平台探索即时零售、AI 电商、线上线下一体化布局，业态融合成为破解增长瓶颈的核心解法。

　　业绩表现上，国内头部电商2025年营收普遍维持个位数平稳增长，核心增量争夺转向细分场景与用户价值深耕。

　　其中，阿里巴巴2025全年营收保持平稳增长，利润下滑主要源于即时零售与AI领域的大规模投入，但阿里云AI业务实现高速增长，同时即时零售大幅拉动用户活跃度与消费频次。

　　京东凭借自营与供应链优势，营收规模较大且增速快，不过受外卖、线下门店等新业务投入的主要拖累，其利润大幅下滑。核心零售业务方面，则仍保持稳健盈利。

　　拼多多营收增速虽有所放缓，但依旧保持较高的盈利水平，利润小幅下滑源于国内供应链、研发及跨境业务的持续投入。

　　在家电以旧换新、数码产品更新换代需求支撑下，家电3C品类成为上半年线上零售的核心增长支柱。

　　京东全面打通线日起，其全域承接国家消费补贴，覆盖家电、3C核心品类，打通线上商城、线下实体门店履约链路。

　　而本地生活、即时零售作为各大电商的必争战场，行业竞争已进入全面白热化阶段。竞争格局呈现多方夹击态势，京东推出独立外卖业务、淘宝上线闪购板块，双线冲击美团本地生活的基本盘。

　　可以看到，赛道边界正持续拓宽，从传统餐饮外卖，延伸至商超百货、生鲜果蔬、日用百货全品类分钟级配送，30分钟同城履约成为基础服务门槛。

　　与此同时，AI助手也正式成为电商的全新独立流量入口。字节跳动豆包完成与抖音电商的深度打通，在抖音端内搭建完整消费链路：用户通过AI咨询商品、获取个性化推荐、直接下单支付、实时查询物流，全程无需跳转外部APP，实现“咨询即购买”的一站式AI交易闭环。

　　国内线上零售进入存量博弈周期，同时跨境电商持续保持高增长势能。2026上半年，中国出海平台依靠差异化的市场策略、供应链深度绑定、内容流量壁垒打开全新增长天花板。

　　以速卖通为例，其采取精准聚焦的区域深耕战略，锁定美国、韩国、拉美三大高潜力核心市场，以本地化运营、本地仓履约深度绑定海外消费需求，区域扩张势能全面释放。

　　2026年5月平台大促期间，速卖通美国站GMV同比涨幅突破50%，海外消费需求持续释放。与此同时，市场红利同步吸引大量国内商家出海布局，新商家入驻量同比激增120%，商家生态快速扩容。

　　与速卖通聚焦重点区域不同，Temu走全域覆盖路线余个国家，凭借极致供应链优势实现规模高速扩张。

　　2026年第一季度，平台全球月活达5.3亿，GMV同比大涨92%，跨境业务收入占平台总营收的比重升至42%，跨境板块已成为集团核心增长支柱。

　　面对低价铺货模式增长瓶颈，Temu启动根本性战略升级，集团正式组建“新拼姆”项目，宣布未来三年投入1000亿元现金加码品牌自营业务。平台将深度绑定国内产业带供应链，从产品研发、生产、品控全链路介入，系统性孵化具备全球影响力的国货品牌。

　　区别于上述两者主打全品类平价商品的路线，小红书则依托原生社区基因上线Redshop，切入小众高附加值蓝海赛道，走出“内容+文化好物”的特色出海模式。

　　Redshop以平台原生笔记、真实测评种草为核心流量载体，内容前置完成用户教育，大幅缩短消费转化链路。招商层面采取定向邀约模式，首期筛选50家优质种子商家，重点扶持非遗手工、特色文创、设计师手作等高毛利非标品类。

　　这套差异化打法依托海外内容社区沉淀的高粘性年轻用户，开辟中小特色商家出海全新通道，有望形成区别于综合货架平台的独特增长曲线。

　　随着顶层制度明确“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯、文旅综合体全部纳入试点，业态限制全面放开，2026年迎来商业不动产申报发行热潮。

　　市场热度方面，申报规模快速扩容。截止7月初，市面上已有22单商业不动产REITs申报发行，募集金额超750亿元。如若加上此前上市的消费基础设施REITs，“基础设施+商业不动产”REITs数量达到34只。

　　当前，上述REITs原始权益人覆盖多元主体，央企（保利、华润、招商）、地方国企（上海地产、陆家嘴、北京国资）、外资（凯德）、民营商业龙头（砂之船、唯品会、新城、星河、开元、华住）均以旗下资产申报发行REITs，行业盘活存量意愿全面释放。

　　整体来看，底层资产呈现两大特征。一是区位高度集中，全部申报项目落地在一线、强二线核心商圈，包括北上广深、成都、武汉、西安、杭州等。

　　二是业态全覆盖，申报资产涵盖购物中心、百货、奥特莱斯、写字楼、酒店、文旅综合体、城市更新科创全业态，可以看到，购物中心之外，写字楼、酒店成为新增的申报主力。

　　二级市场表现上，2026上半年消费基础设施REITs二级市场表现明显分化，整体呈现涨跌互现、流动性差异较大的特征。

　　华夏首创奥莱REIT表现最佳，区间涨幅达到4.98%，显示出奥特莱斯业态在当前市场环境下的较强韧性；中金唯品会奥莱REIT紧随其后，涨幅为3.31%，同样受益于折扣零售业态的稳健表现；华夏华润消费REIT微涨1.62%，表现相对平稳。

　　多数产品出现下跌，中金印力消费REIT、中金中国绿发商业REIT和嘉实物美消费REIT的跌幅也均接近或超过7%，表现较弱。

　　可以看到，2026年上半年消费基础设施REITs市场并未形成普涨格局。奥特莱斯类资产如华夏首创、中金唯品会表现出较强的抗跌性和增值能力，而部分传统百货或购物中心类资产如华夏凯德、中金印力面临较大的估值回调压力。

　　商业不动产REITs方面，6月上市首日，国泰君安海通砂之船商业REIT以11.08%的涨幅领跑全场，发行价为5.53元。作为首日表现最强劲的标的，其大幅溢价反映了市场对其底层资产奥特莱斯业态的高度认可。

　　其余三只REITs中，中信建投首农商业REIT涨幅为1.43%，中金唯品会商业REIT微涨1.04%，汇添富上海地产商业REIT仅微涨0.02%，几乎平盘报收。

　　上市首日资金出现明显的业态偏好分化，也印证了市场在消费弱复苏环境下，优先看好折扣零售类商业资产的现金流稳定性，这导致传统购物中心/办公楼情绪平淡，几乎无超额溢价。

　　从换手率和成交活跃度来看，分化同样明显。四只产品首日合计成交额12.96亿元，砂之船商业REIT交投活跃，全天成交额、成交量领先其他三只产品，而上海地产商业REIT的成交则相对冷清。

　　究其原因，一方面，近年大量购物中心、商超类消费REIT密集上市，供给充足，资金可选择标的多，缺乏稀缺性，而奥莱类REIT全市场仅3只较为稀缺，带来估值溢价。另一方面，2026上半年消费整体复苏偏弱，当前REIT主力配置资金更倾向于追求稳定分红、低波动资产。

　　业绩表现方面，已上市的12只消费基础设施REITs一季度收入分化明显、盈利差异较大，但现金流普遍稳健。

　　收入端，本期收入均值为6948.05万元，华夏华润商业REIT以2.06亿元的收入遥遥领先，华夏大悦城商业REIT、中金唯品会奥莱REIT收入也突破8000万元，其余多数REITs收入在2000-7000万元区间，嘉实物美消费REIT、易方达华威市场REIT收入则低于3000万元。

　　差异化的表现，表明优质资产如华润、首创奥莱具备更强的营收创造能力和稳定的高分红潜力。

　　利润端，华夏首创奥莱REIT表现突出，净利润高达2685.62万元，或受益于春节消费与换季促销。不过中金唯品会奥莱REIT也出现了小幅亏损，录得-81.68万元。

　　观点指数认为，区位、业态、运营管理能力三大要素决定底层资产的长期收益，预计酒店、社区商业经营风险持续释放，头部购物中心、奥特莱斯穿越周期的优势显著。

　　但随着传统购物中心净利润持续收窄，若后续租金、客流无明显修复，分红下调、估值进一步下修的压力会依然存在。当前奥莱资产虽然业绩稳健，但仍需持续跟踪品牌续约、销售分成的增长持续性。

　　总体上，目前各项目的年化分派率仍有不小的提升空间，未来股价的驱动力将更多来自底层资产运营带来的内生增长。